Vraag en antwoord woningbouw Sallandstraat Haalderen

Er komen in elk geval 50 flexwoningen, dat zijn sociale huurwoningen. Of en hoeveel huur- of koopwoningen erbij komen na deze eerste woningen beslist de gemeenteraad in september of oktober 2024. 

Bij de inrichting van de nieuwe buurt creëren we zoveel mogelijk open zichtlijnen en sluiten we aan bij de bestaande bebouwingsopzet. Daarnaast komt in de nieuwe buurt veel openbaar groen. In het beeldkwaliteitsplan dat door de gemeenteraad is vastgesteld, vindt u verschillende afbeeldingen die laten zien hoe de nieuwe wijk er in grote lijnen uit zal komen te zien.

Een blokje woningen, in het hofje dat het eerst gebouwd wordt, wordt maximaal een bouwlaag (alleen begane grond). Een deel worden woningen met twee bouwlagen en een kap. Op verschillende plekken in de nieuwe wijk komen kleine appartementenblokjes van drie bouwlagen hoog. De huizenblokken worden zoveel mogelijk met de kopse (smalste) kant richting bestaande wijk gebouwd. Hierdoor ontstaat er geen ‘massieve wand van huizen’ waar u tegenaan kijkt en blijven de zichtlijnen naar het buitengebied overeind.   

Het college heeft alle mogelijke locaties in Lingewaard voor de bouw van flexwoningen verzameld en beoordeeld. Ook suggesties van inwoners van Haalderen hebben we serieus bekeken. Na die beoordeling bleef alleen het perceel aan de Sallandstraat over als mogelijke locatie. De grond aan de Sallandstraat is van de gemeente en daarom kunnen we hier sneller aan de slag dan op andere plekken. Andere locaties vielen af omdat grond niet in eigendom is van de gemeente, de grond een andere bestemming heeft, het perceel te klein is of omdat het perceel bijvoorbeeld dichtbij een varkenshouderij ligt. Aan de Sallandstraat is er een spuitzone aan de rand van het terrein. Hier houden we bij de inrichting van het terrein rekening mee. Daarnaast houden we, net als bij reguliere woningbouwprojecten, natuurlijk rekening met omgevingsfactoren.

Op dit moment is het perceel aan de Sallandstraat de enige locatie waar we op korte termijn genoeg flexwoningen kunnen realiseren om aan de enorme vraag naar woningen te kunnen voldoen. De doelgroepen die in de flexwoningen komen, worden ook nu al over heel Lingewaard verdeeld. Dus over het totale bezit van Woningstichting Gendt en Waardwonen. 

In aanloop van dit project hebben we goed gekeken naar locaties die geschikt zijn voor het plaatsen van flexwoningen. Deze hebben we gerangschikt op volgorde van haalbaarheid. Het perceel aan de Sallandstraat in Haalderen is het meest geschikt en eindigde daarom als nummer 1. Bij de lijst van de tien minder geschikte locaties leggen we uit waarom we deze locaties niet hebben gekozen. 

We benadrukken graag nogmaals dat we een mooie, prettig leefbare, groene buurt gaan bouwen, waar mensen graag wonen. En ook dat de woningen er mooi uit gaan zien en van hoge kwaliteit zijn, net zoals permanente woningen. Er is een enorme woningnood en dus zoeken we naar snelle oplossingen. We denken dat elke woning die we hier gaan maken, koop of huur, flexwoning of permanent, heel gewild zullen zijn.

Het aantal reacties per sociale huurwoning in Lingewaard is de laatste jaren bijna verdriedubbeld. De toename komt vooral door de stijging van het aantal een- en tweepersoons huishoudens (we zien geen toename van het aantal gezinnen). Vandaar dat we graag snel extra betaalbare woningen willen bouwen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Want dit soort woningen zijn simpelweg hard nodig.

In de onderstaande tafel zie je een overzicht van de reguliere verhuringen in Lingewaard. Let op: Het gaat hier alleen om reguliere verhuringen, dus exclusief de bijzondere bemiddelingen zoals urgent woningzoekenden, statushouders en zorgwoningen (bron: Companen 2022).

Uit ervaring weten we dat er veel starters zijn die zoeken en ook in een flexwoning willen wonen. Op de zes tijdelijke woningen aan Klein Baal reageerden bijvoorbeeld 153 starters (vooral uit Lingewaard en de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen). Alle zes woningen zijn uiteindelijk verhuurd aan starters uit Haalderen of met een binding met Haalderen (bron: Waardwonen). 

Maar ook vanuit onderzoeken van bijvoorbeeld Enserve en Companen (dat is een onafhankelijk bureau dat regelmatig onderzoek doet voor de gemeente Lingewaard en de woningcorporaties) weten we dat er veel starters reageren op woningen in Lingewaard en dat dat aantal toeneemt. Specifiek in Haalderen reageerden van 2019 tot en met 2022 in totaal 477 starters op woningen in Haalderen (Bron: Enserve).

Uit de onderstaande tabel vanuit het onderzoek van Companen (2022) ziet u de verwachte ontwikkeling van de huurderspopulatie in Lingewaard. In deze tabel herkent u bijvoorbeeld de stijging van jongeren, eenpersoonshuishoudens, eenoudergezinnen en senioren.
 

Ook onder eenoudergezinnen zien we een toenemende behoefte aan woningen (zie hierboven tabel ‘de verwachte ontwikkeling van de huurderspopulatie’). Binnen het plan aan de Sallandstraat komen daarom ook woningen die voor (kleine) eenoudergezinnen geschikt zouden zijn. We gaan de woningen bestemd voor reguliere huur straks toewijzen volgens Passend toewijzen. Dat betekent dat de woningen passend bij inkomen en huishoudgrootte worden toegewezen. Maar het is niet zo dat we specifiek woningen ‘labelen’ voor eenoudergezinnen. Net zomin als dat we woningen ‘labelen’ voor senioren. Eenoudergezinnen en senioren vallen in dit plan onder reguliere huur. 

Iedereen heeft recht op woning en verblijf, maar bij de verdeling van woningen houdt Waardwonen rekening met het behouden of verbeteren van een prettige leefbaarheid en een gezonde gevarieerde mix van bewoners. Wanneer er een woning vrijkomt overlegt Waardwonen daarom eerst intern met medewerkers van Leefbaarheid (dat is een speciaal team van Waardwonen). Samen wordt bekeken wat er aan de hand is in deze buurt, wat speelt er, is er overlast, zijn er relatief veel bijzondere bemiddelingen (waarbij mensen vanuit dringende situaties een woning nodig hebben, bijvoorbeeld statushouders, of vanwege gezondheidsproblemen of huiselijk geweld). Pas wanneer er een goed beeld is, worden woningen beschikbaar gesteld voor woningzoekenden die passen.  

Allereerst is het goed om te weten dat senioren mensen zijn van 55 jaar en ouder. Voor de eerste 50 woningen geldt dat er ongeveer 15-17 woningen/appartementen komen die alle leefruimtes op de begane grond hebben. Deze woningen zijn levensloopbestendig en zijn – met voorzieningen vanuit de WMO – levensloopgeschikt te maken wanneer mensen minder goed ter been zijn/worden. Senioren die het fijn vinden om in een kleinere woning te wonen die voldoet aan de eisen van deze tijd, zijn van harte welkom om te reageren op een van de eerste 50 woningen. Zij vallen dan onder de zogenaamde ‘reguliere huurders’. Mochten senioren de behoefte hebben om bij elkaar te wonen, bijvoorbeeld op de onderste verdieping van een appartementencomplex, dan is daar wellicht een mogelijkheid voor. Dit kunnen we in de verdere uitwerking van het plan beoordelen.   

Daarnaast komen senioren ook in aanmerking voor de regulier via Entree aangeboden woningen. Deze woningen worden ook toegewezen naar looptijd en als er eventueel een woning wordt achtergelaten komt een senior ook sneller aan een nieuwe woning (doorstroming). Senioren kunnen dus net als ieder ander op het reguliere woningaanbod in deze wijk reageren. 

Voor de woningen die na de eerste 50 worden gebouwd, gaat de gemeenteraad in september of oktober bepalen welk type woningen dat worden. Het kan zijn dat er woningen specifiek voor senioren komen, als de komende tijd blijkt dat daar behoefte aan is.

In uitzonderlijke gevallen kan het helaas voorkomen dat mensen uit hun huis worden geplaatst. Waardwonen streeft ernaar om bij overlast in huurwoningen altijd in overleg te gaan met de betreffende huurders. We behandelen deze situaties met zorgvuldigheid en nemen actie in samenspraak met verschillende betrokken partijen, zoals de politie, GGZ en de gemeente. Deze partners maken deel uit van het lokale zorg- en veiligheidsnetwerk. Gezamenlijk zetten we ons in om de negatieve impact van een uithuisplaatsing op het woongenot van buurtbewoners te minimaliseren.  

In de afgelopen vijf jaar heeft er één gedwongen uithuisplaatsing plaatsgevonden in Haalderen. Daarnaast hebben we ook een huurder gestimuleerd om een andere woning te vinden. We blijven ons inzetten om de leefbaarheid van onze buurten te waarborgen en te verbeteren. 

De 50 flexwoningen krijgen maximaal twee slaapkamers. Een groot deel van de rest van de woningen zal groter worden. Die krijgen dus ook meer slaapkamers. De gemeenteraad besluit over de rest van het project in september of oktober. 

Voor de flexwoningen hebben we onderzoek gedaan naar woonbehoefte-onderzoeken in onze gemeente. Het blijkt dat er vooral meer behoefte is aan betaalbare sociale huurwoningen voor één- of tweepersoonshuishoudens; 80% van de woningzoekenden bestaat uit een- tot twee persoonshuishoudens of kleine gezinnen. De 50 flexwoningen zijn grotendeels passend voor deze doelgroepen. Daarnaast is het idee is dat door het aanbieden van kleinere woningen, doorstroming ontstaat van mensen die een grote eengezinswoning achterlaten omdat ze kleiner (passend) willen gaan wonen. Deze woningen komen dan weer vrij voor (jonge) gezinnen. Het reguliere bezit van Waardwonen heeft heel veel woningen met twee of meer slaapkamers. Om aan de woningbehoefte te voldoen is het daarom goed om ook kleinere woningen te maken.

Het doorstroombeleid is bedoeld voor senioren die passender willen gaan wonen. Waardwonen hoeft niet specifieke complexen aan te wijzen waarbij dit van toepassing is. Het doorstroombeleid kan dus ook gelden voor deze woningen. Alleen worden de woningen in dit geval niet met voorrang toegewezen aan senioren. Senioren horen in dit geval bij de groep ‘reguliere huurders’. Zij krijgen een woning toegewezen op basis van meettijd.   

Voor doorstroming en ondersteuning bij wonen zoeken we samenwerking met onze zorg- en welzijnspartners. We hebben binnen de gemeente bijvoorbeeld een wooncoach specifiek voor senioren. De wooncoach begeleidt senioren bij comfortabel en veilig wonen. Soms past daarbij dat mensen doorstromen naar een kleinere woning die meer past bij hun levensfase.

Dit bepaal je door te toetsen in hoeverre de vorm (hoe ziet de weg eruit?), functie (waar wordt de weg voor gebruikt?) en het gebruik (hoe vaak wordt de weg gebruikt?) van de weg met elkaar overeenkomen (zie ook het plaatje hiervan in de presentatie van 31 mei. Als functie, gebruik en vormgeving in balans zijn dan draagt de weg optimaal bij aan een veilige verkeersafwikkeling. Zijn functie, gebruik en vormgeving uit balans dan is de kans op onveilige verkeerssituaties groot en zijn maatregelen gewenst. Hiervoor vergelijken we de verwachte toekomstige verkeersintensiteit met kengetallen voor functie, vormgeving en omgeving van de weg. De kengetallen zijn bepaald op basis van geldende CROW(externe link) en Fietsberaad(externe link) richtlijnen en aanbevelingen, en waar deze ontbreken aangevuld met kengetallen uit verkeersbeleid, onderzoeken en werkelijk gemeten intensiteiten in vergelijkbare situaties.  

Ja, we willen daar niet te veel verkeer hebben. Dit is onderdeel van de kengetallen die zijn gebruikt om de maximaal wenselijke verkeersintensiteit te bepalen.

Nee. Uit de verkeersstudie blijkt dat ook al gaat al het toekomstige verkeer via de Kolkweg en de Van der Mondeweg, dan wordt de capaciteit van de Kolkweg (de maximaal wenselijke verkeersintensiteit) nog steeds niet overschreden.

Op korte termijn komt er geen onderzoek naar de verkeerseffecten van een rondweg. Hier is geen budget voor en geen prioriteit aan gegeven. De vraag is ook of een rondweg op korte termijn realistisch is door onder meer ruimtelijke beperkingen, procedures en hoge kosten. Tot slot kan de gemeente een rondweg nooit zelf betalen, de provincie moet dan meedoen. Een rondweg kost namelijk erg veel geld. Om bovenstaande redenen heeft ook de provincie aangegeven geen nader onderzoek te doen naar een rondweg op dit moment. Mocht dat op een gegeven moment wel zo zijn, kan het wel meer dan vijftien jaar duren voordat de weg er is. Een rondweg is dus geen oplossing die ons op kortere termijn gaat helpen voor dit project.

De veiligheid van kinderen is een integraal onderdeel van het verkeersonderzoek. Dit is niet alleen van belang op de schoolroute, bij het sportpark en de speeltuin. Ook op de andere wegen is de veiligheid van kinderen van groot belang. Daarom is op alle onderzochte wegen getoetst in hoeverre de vorm, functie en het gebruik van de weg met elkaar overeenkomen, want als dat zo is dan draagt de weg optimaal bij aan een veilige verkeersafwikkeling, ook voor kinderen.

Voor auto’s komt de ontsluiting aan de zuidkant bij de Sallandstraat. Bij de Notenboomstraat komt ook een ontsluiting maar die is alleen voor de ambulance/brandweer/politie en voor fietsers en wandelaars. 

De vertraging op de Van der Mondeweg komt voor een groot deel door de rotonde waar het verkeer wordt opgehouden. Het zou heel goed kunnen zijn dat er ook in Haalderen vertraging is. We hebben deze vertragingen in beeld gebracht en deze zijn niet groter dan wat we acceptabel vinden voor dat soort kruispunten en wegen in Nederland. Daarin is meegenomen dat er best af en toe vertraging mag zijn.

De methode die in het verkeersonderzoek is gebruikt is de meest betrouwbare methode die er is om een voorspelling te maken. We hebben ook aanvullend praktijkonderzoek gedaan om te kijken of het model goed werkt. Daaruit blijkt dat het model betrouwbaar is. Maar het blijft een voorspelling en de kans bestaat dat het anders uit kan vallen. Dan moet je gaan kijken of er dingen aangepast kunnen worden.

In het verkeersonderzoek is rekening gehouden met het verkeer dat ontstaat door de nieuwe woonwijk ‘t Hof van Klein Baal.

We hebben in de gemeenteraad een plan vastgesteld voor de tien grootste verkeersknelpunten in de gemeente. Die worden aangepakt. Een van die knelpunten is de rotonde aan het eind van de Van der Mondeweg, de gemeente is inmiddels samen met de provincie bezig met dit project, de uitvoering kan nog wel enkele jaren duren omdat dit soort projecten ingewikkeld is. Bij een toename van 130 woningen neemt het verkeer op de rotonde toe met 2 tot 3%. Er komen tot 2026 maar 50 woningen, dus maximaal 1% meer verkeer op de rotonde. Dit vindt de gemeente aanvaardbaar.

In het verkeersonderzoek is rekening gehouden met het verkeer dat ontstaat door de nieuwe woonwijk ‘t Hof van Klein Baal.

We willen graag weten wat iedereen van de plannen vindt en willen ook alle vragen beantwoorden. Er is een klankbordgroep van inwoners uit Haalderen die al vanaf halverwege vorig jaar meedenken en meepraten. Dit gaat bijvoorbeeld het uiterlijk van de woningen, de inrichting van de openbare ruimte en de toewijzing van de woningen. Dat betekent niet dat het mogelijk is om over alles mee te praten omdat de gemeente met veel zaken rekening moet houden. Zoals milieuaspecten, leefbaarheid, verkeer en ander beleid dat door de gemeenteraad is vastgesteld. 

Daarnaast zijn er mogelijkheden om te laten weten dat u het niet eens bent met de plannen: 

• U kunt raadsleden benaderen om aan hen uw mening kenbaar te maken. 
• U kunt gebruik maken van het inspreekrecht bij raadsvergaderingen. 
• U kunt uw zienswijze indienen tegen de vergunning voor het planologisch mogelijk maken van maximaal 130 woningen en ook in beroep en hoger beroep gaan.
• U kunt in bezwaar, beroep en hoger beroep gaan tegen de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen.  

Direct omwonenden krijgen van ons bericht zodra ruimtelijke procedures starten en bezwaar mogelijk is. Zij -en u- kunnen zich aanmelden voor een digitale nieuwsbrief(externe link). Ook zij krijgen dan berichten over procedures en bezwaarmogelijkheden.

Zodra de omgevingsvergunning voor de flexwoningen onherroepelijk is, is het mogelijk om binnen vijf jaar een aanvraag om tegemoetkoming in planschade in te dienen. Dit kan op de website van de gemeente Lingewaard. 

De rechtsbescherming is gelijk aan andere vergunningprocedures. Bij elke stap in de procedure geven wij informatie over de mogelijkheden van zienswijzen, bezwaar of beroep. 

Als je 130 woningen wilt bouwen in verschillende fases, is het handig om gelijk een plan te maken voor het hele gebied, en dan een verdeling in deelgebieden. Als het nodig is kun je dan altijd nog in de tweede of derde fase wijzigingen of verbeteringen doorvoeren.

Als je eerst een klein plan maakt voor 50 woningen en niet verder kijkt dan dat, loop je het risico dat je onhandige keuzes maakt met consequenties voor de latere fases. En dat bijvoorbeeld een voetpad net niet goed aansluit of een boom op een hinderlijke plek staat. Dat willen we voorkomen.

We gaan de woningen bouwen op het niveau bouwbesluit permanente bouw. Hiermee voldoen deze woningen aan de eisen die worden gesteld aan een nieuwbouwwoning. De woningen worden dus goed geïsoleerd, voldoen aan de BENG (bijna energie neutraal) norm, worden volledig gasloos, zo ontworpen dat ze niet makkelijk opwarmen in de zomer (TOjuli) en verwarmd met een warmtepomp. Ze behalen hiermee het EPA label A+++ of A++++. Daarnaast stellen we specifieke eisen aan de gebruikte materialen en het aandeel hernieuwbare grondstoffen. Daarnaast vinden we het belangrijk dat de woningen aan het einde van hun levensduur relatief eenvoudig te demonteren zijn naar de gebruikte grondstoffen (circulair). 

Ja, de woningen en het gehele plangebied zijn aardgasvrij. De installaties in de woningen worden volledig elektrisch. 

Zeer waarschijnlijk komen er zonnepanelen op de woningen. Dit moet blijken uit de BENG-berekening die voor elke woning gemaakt wordt voor de aanvraag van de bouwvergunning. Kleine windmolens zijn niet in het plan voorzien en deze zijn zeer waarschijnlijk financieel ook niet haalbaar.